Elke juridische transactie met eigendomsrechten op onroerend goed vereist een zorgvuldige voorstudie en voorbereiding, omdat er veel nuances in zitten. Vandaag zullen we u vertellen hoe een verkoop- en aankooptransactie van een perceel wordt geformaliseerd, in welke gevallen dit verplicht is. En we zullen u ook vertellen over de functies waarmee auteursrechthouders rekening moeten houden.
Een transactie uitvoeren
Ten eerste merken we op dat de verwerving van een volkstuin op twee manieren kan plaatsvinden, afhankelijk van wie de eigenaar is: de staat (vertegenwoordigd door gemeentelijke autoriteiten) of een individu. In beide gevallen moet u niet rekenen op een snelle procedure, aangezien de aankoop zelf wordt voorafgegaan door een vrij lange periode van het verzamelen van documenten. In het eerste geval is alleen de koper hiermee bezig, in het tweede geval – beide geïnteresseerde partijen.
Laten we eens kijken naar het wetgevingskader. Deze transactie, waarvan de basis de overdracht van eigendomsrechten is, wordt gereguleerd door het Burgerlijk Wetboek, namelijk Art. 30 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. Dit artikel bevat regels waarvan de naleving helpt om de belangen van de verkoper en de koper te beschermen. Ze zijn gericht op het op een legale manier regelen van de verkoop en aankoop van een perceel grond. En nu al valt het proces van eigendomsoverdracht van onroerend goed onder de jurisdictie van het Landwetboek, namelijk de artikelen 37, 15, 25 en 26.
Naast de belangrijkste voorschriften voor het afronden van een transactie, is er ook een document dat de kenmerken van eigendomsregistratie definieert, dit is federale wet nr. 122. Het definieert de soorten contracten waarvoor notarisering van de aan- en verkoop vereist is. Notarisdiensten zijn vereist in drie gevallen:
-
Landeigenaar – juridische entiteit.
-
Aankooponderwerp – een of meer aandelen van het perceel.
-
Een deelnemer aan een eigendomsovereenkomst is een minderjarig kind of een persoon die om gezondheidsredenen als juridisch onbekwaam wordt erkend, andere indicatoren.
De implementatie van de gehele procedure voor het wijzigen van eigendomsrechten wordt dus bepaald door drie hoofdfactoren. In overeenstemming met hen moet er een contract worden opgesteld en moeten alle papieren worden opgesteld. Hieronder vertellen we je meer over de features en fasen..
Werk dat eerder met de grond is uitgevoerd
Volgens federale wet nr. 221, aangenomen in 2007, is het noodzakelijk om een grondonderzoeksprocedure uit te voeren alvorens een perceel grond te verkopen, ongeacht het doel ervan. Deze behoefte is te wijten aan het feit dat elke site moet worden geregistreerd bij Rosreestr, alleen een dergelijk object kan het onderwerp worden van een juridisch betrouwbare transactie.
Bovendien kunt u met landmeetkunde ervoor zorgen dat de exacte afmetingen van het onroerend goed, dat de werkelijke vierkante meters overeenkomen met het aangegeven gebied. De basis voor de procedure zijn de documenten die de eigendom bevestigen. Als er een gebouw op het grondgebied is, moet u het BTI-paspoort bij het pakket met papieren voegen.
Een ander werk dat de verkoper moet doen, is het verzamelen van certificaten die de afwezigheid van schulden en lasten bevestigen. Voor deze doeleinden moet u de kantoren van de nutsbedrijven die u bedienen, evenals het belastingkantoor bezoeken. Hier zullen zij op verzoek papieren uitgeven waaruit blijkt dat er geen onbetaalde kwitanties zijn, evenals onroerende voorheffing.
In sommige gevallen hebt u mogelijk informatie nodig over de staat van de gebouwen (huis, badhuis, garage, schuur) die zich op het grondgebied bevinden, evenals over eventuele beperkingen op het gebruik die aan de site zijn opgelegd.
De verkoper moet zich vooraf vertrouwd maken met deze vereisten, indien mogelijk, vooraf een minimale lijst met documentatie verzamelen..
Registratie en opstellen van de koop- en verkoopovereenkomst van de grond
Deze juridische overeenkomst kan zelfstandig worden opgesteld door individuen volgens een specifiek model met de invoer van alle betrouwbare gegevens van belanghebbende partijen. Maar advocaten raden aan om de hulp van specialisten in te schakelen om niet in een onaangename situatie terecht te komen. Zowel de koper als de verkoper moeten op hun hoede zijn. Juridische ondersteuning helpt om veelgemaakte fouten te voorkomen en helpt ook om het risico van frauduleuze activiteiten te elimineren. In de meeste gevallen is notarisering van de overeenkomst niet verplicht, behalve voor de hierboven genoemde voorwaarden. Als u toch besluit om het zonder de deelname van een advocaat te doen, moet u zich eerst vertrouwd maken met alle procedures en regels voor het uitvoeren van een transactie in het kader van een koop- en verkoopovereenkomst van een perceel, en ook de authenticiteit van de documenten controleren. We raden u aan om speciale aandacht te besteden aan een certificaat dat eigendomsrechten bevestigt, evenals papier waarop staat waarvoor de verkaveling bedoeld is, bijvoorbeeld voor woningbouw of voor de behoeften van de landbouw..
Wat zou er in de akte moeten staan
In een handgeschreven of elektronische versie is het absoluut noodzakelijk om de volgende informatie te verstrekken:
-
Plaats en datum waar en wanneer de overeenkomst is opgesteld.
-
Betrouwbare persoonlijke informatie over beide partijen bij de overeenkomst – achternaam, voornaam en patroniem, details van een identiteitsbewijs, telefoonnummers en adressen. Als een vertrouwenspersoon bij de verkoop betrokken is, moet u een notariële volmacht bijvoegen..
-
Voorwaarden: om welk object gaat het, zijn kenmerken, de essentie van de procedure.
-
Of er al dan niet bezwaringen of andere belemmeringen zijn voor de overdracht van eigendomsrechten. Dit kunnen gerechtelijke arrestaties zijn, bankverpanding van eigendommen, de aanwezigheid van geregistreerde personen die arbeidsongeschikt zijn of verblijven op plaatsen die niet zo afgelegen zijn. Als de koper op het moment van de transactie niet op de hoogte is van de aanwezigheid van bezwaringen, maar deze kan worden ongeldig verklaard.
-
De kosten van het onderwerp van de overeenkomst. De prijs wordt zowel in cijfers als in woorden voorgeschreven. Hier is de berekeningsmethode, bijvoorbeeld contant of bankoverschrijving.
-
Gronden die tot beëindiging kunnen leiden.
Daarnaast worden aanvullende items aangegeven indien besproken door de geïnteresseerde partijen. De belangrijkste voorwaarde is dat ze legaal zijn en geen inbreuk maken op iemands rechten..
Waar je goed op moet letten
Ongeacht waar u een contract afsluit voor de verkoop van een perceel grond, een huis of een notaris, u dient bijzondere aandacht te besteden aan de volgende punten:
-
Regeling over de terugkoop van grond door de verkoper. Zo’n merkteken zal de koper niet in de kaart spelen, het is de moeite waard erop te staan dat dit niet zo is.
-
De aanwezigheid van lasten. Zorg ervoor dat u controleert of het onroerend goed in beslag is genomen, of misschien is verpand door de bank.
-
Prijs. Je moet kijken naar de kadastrale waarde, maar ook naar de marktwaarde, geef deze door aan de auteursrechthebbende. Dit zal u helpen bij het onderhandelen..
-
Beperkingen op het ondernemen van actie. Er is bijvoorbeeld een verbod opgelegd aan sommige soorten constructies, omdat ondergrondse verbindingen dit grondgebied passeren, dat kan worden beschadigd.
-
Een hypothetische mogelijkheid dat de staat een stuk land in bezit neemt. Als het zich bijvoorbeeld in de uitsluitingszone bevindt, en hier is het de bedoeling om een snelweg aan te leggen.
Dit zijn de meest voorkomende problemen waarmee de koper wordt geconfronteerd. Helaas is het niet zo eenvoudig om de juridische zuiverheid van de toewijzing te controleren. Maar kopen op de secundaire markt heeft zo zijn voordelen, in het bijzonder is het niet nodig om na de aankoop een kadastraal paspoort af te geven, een landmeetkundig onderzoek te bestellen, enz..
In de voorbereidingsfase is het net zo belangrijk om een bewezen bouwbedrijf te vinden. Een grote database met specialisten wordt verzameld op de website https://conceptualhouseplans.com/.
Monster
Een van de gemakkelijkste manieren om een contract op te stellen, is door een kant-en-klaar formulier te gebruiken. Het is te vinden in het publieke domein op internet, we voegen hieronder een voorbeeld toe:
U hoeft deze vellen alleen in A4-formaat af te drukken en alle lege velden in te vullen. Dit moet in tweevoud gebeuren – de eerste blijft bij de verkoper, de tweede bevestigt de nieuwe rechten op het eigendom van de koper.
Een ander punt is de aanduiding van links naar applicaties. Het kunnen aanvullende documenten zijn, bijvoorbeeld een kadastraal paspoort of een landmeetkundige handeling. Als je ze toevoegt aan het algemene pakket, geef dit dan zeker aan in de tekst van de overeenkomst.
De procedure voor het opstellen van een contract voor de verkoop van grond
Alle procedures zijn strikt gereguleerd, ze zijn in fasen opgesteld in overeenstemming met de regels:
-
De deelnemers aan de transactie verzamelen alle benodigde documenten. Het is erg belangrijk om er rekening mee te houden dat sommige certificaten een verjaringstermijn hebben en kort voordat de overdracht van rechten wordt uitgevoerd, moeten worden gemaakt. Deze omvatten bijvoorbeeld een attest waarin wordt bevestigd dat er voor dit object geen lasten, schulden of onbetaalde belastingen zijn..
-
Opstellen van een vooraankoopovereenkomst. In feite is dit een schriftelijke belofte van de verkoper, maar dit document kan de daaropvolgende conclusie niet garanderen.
-
Landmeten met het opstellen van een akte.
-
Alle documentatie controleren.
-
De ondertekening van de koopakte zelf, het betalingsproces op de een of andere manier.
-
Indien nodig of gewenst – een bezoek aan de notaris voor officiële certificering.
-
Registratie bij Rosreestr. Dit wordt al gedaan door de nieuwe auteursrechthebbende zonder deelname van de tweede partij..
Vanaf dit moment zijn alle juridische aspecten afgerond, u kunt beginnen met het bouwen van een huis. Een bouwbedrijf helpt hierbij. Een grote selectie van geverifieerde aannemers is te vinden op conceptualhouseplans.com.
Regels voor de verkoop van een perceel waarmee rekening moet worden gehouden bij het opstellen van een koop- en verkoopovereenkomst
Welke redenen kunnen de reden zijn om van eigenaar van de toewijzing te veranderen:
-
koopakte;
-
zullen;
-
bijdrage;
-
ruilen voor andere eigendommen;
-
order voor privatisering;
-
als bevoegd gezagvoerder van een nieuwe juridische entiteit.
Maar over het algemeen kan geen enkel gebied het eigendom van een individu worden. In sommige situaties is dit niet mogelijk:
-
Beschermd door de staat, zoals een natuurgebied of park, waterbeschermingsgebied;
-
Heeft waarde in termen van algemeen cultureel of historisch erfgoed;
-
Onder de verantwoordelijkheid van het leger.
Hoe weet u of u deze specifieke volkstuin kunt kopen? Om dit te doen, moet u een verzoek indienen bij Rosreestr, onder vermelding van het kadastrale nummer. Indien er geen beperkingen zijn vastgesteld, kan een koopovereenkomst worden aangegaan.
Lijst met vereiste documenten
Een deel van de zekerheden zal door de verkoper worden verzameld nog voordat de deal is gesloten, de andere helft zal al door beide geïnteresseerde partijen zijn. Het uiteindelijke pakket bevat dus:
-
Kadastraal paspoort. Het bevat gedetailleerde informatie over alle objecten die zich op het grondgebied bevinden, evenals de exacte afmetingen..
-
Het contract voor de verkoop en aankoop van een perceel grond zelf (waar u het kunt krijgen en wat erin staat, hebben we hierboven beschreven) – in tweevoud.
-
Weigering van het onderwerp van de Russische Federatie om deze toewijzing te kopen. Dit is belangrijk omdat het voorrang heeft bij inkoop voor landbouwdoeleinden..
-
Uittreksel uit Rosreestr waarin wordt bevestigd dat de verkopende partij de auteursrechthebbende is.
-
Paspoorten van geïnteresseerde personen.
-
Certificaten die de afwezigheid van bezwaringen, schulden bevestigen.
-
Het bankafschrift van de koper geeft het vertrouwen dat hij voldoende geld heeft om te kopen.
Dit is een standaardpakket, maar soms zijn er uitgebreidere eisen. Als er bijvoorbeeld meerdere eigenaren zijn (de eenvoudigste optie is een echtgenoot), is de schriftelijke toestemming van de tweede eigenaar vereist.
Annulering van akten
Er zijn verschillende juridische gronden om het ongeldig te maken:
-
Als de overeenkomst clausules bevat die iemands rechten schenden of illegaal zijn.
-
In geval van schending van de vorm van de overeenkomst – ondanks het feit dat deze in een nogal willekeurige vorm is geschreven, moeten de belangrijkste secties erin worden beschreven.
-
Als u vermoedt dat deze transactie fictief, onbeduidend is, dat wil zeggen gesloten voor een ander doel, vaak illegaal.
-
Als de rechten van minderjarige kinderen of arbeidsongeschikte personen zijn geschonden.
-
Bij dreigementen of andere vormen van dwang om een overeenkomst te sluiten.
Om de koopakte te annuleren, moet de benadeelde partij een claim indienen bij de rechtbank. Als resultaat van de procedure wordt het onroerend goed teruggegeven aan de oorspronkelijke eigenaar. Maar als er een vermoeden van kwaadwilligheid is, kan de rechtbank de inbeslagname van onroerend goed bevelen ten gunste van de staat..
Laten we een voorbeeld geven
In dit geval zijn burger A en B (respectievelijk verkoper en koper) kameraden. Daarom maakten ze geen gebruik van de diensten van een advocaat of een notaris, maar besloten ze alles volgens de eenvoudigste optie te doen. Maar ze hielden er geen rekening mee dat voor de officiële registratie van de rechten op de toewijzing een landmeetkundige handeling vereist zou zijn.
De deelnemers tekenden de koopakte, feitelijk al gezien het proces als afgerond. Burger A ontving het geld volledig, wist het zelfs gedeeltelijk uit te geven, en B bracht bouwmaterialen binnen, sloot een overeenkomst met een bouwbedrijf en begon met de bouw. Maar toen de koper naar Rosreestr ging met een verklaring om de toewijzing officieel op zijn naam te registreren, werd hij geweigerd vanwege het feit dat niet het hele pakket documenten werd verzameld – er was geen landmeetkundige handeling.
Dankzij goede kennis konden de partijen bij de overeenkomst het probleem vreedzaam oplossen: ze voerden werk uit om de markup te bepalen, stelden vervolgens de koopakte opnieuw op en registreerden deze bij Rosreestr. Maar het verhaal is leerzaam voor degenen die een aankoop bij een derde partij plannen – u moet de selectie van effecten zorgvuldig volgen.
Laten we het samenvatten
In het artikel hebben we verteld hoe u een deal op de juiste manier formaliseert met behulp van een koop- en verkoopovereenkomst voor land, waar u deze kunt sluiten, wat deze moet bevatten en welke valkuilen u kunt tegenkomen. We raden u aan om hulp te zoeken bij professionele advocaten – dit bespaart tijd en geeft een garantie van juridische zuiverheid
